泰政發(fā)〔2005〕83號(hào) 

各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，市各委、局（公司）、直屬單位，市各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)：
    為全面貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》和國(guó)家建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》精神，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)和調(diào)控，促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范我市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的有關(guān)事項(xiàng)通知如下：
    一、強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)
    （一）科學(xué)規(guī)劃開(kāi)發(fā)、合理布局建設(shè)。在城市總體規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃中，要根據(jù)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況，合理確定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例，優(yōu)先落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品住房、危舊房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的拆遷安置用房建設(shè)項(xiàng)目，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡發(fā)展，并合理配置市政配套設(shè)施。
    （二）嚴(yán)格控制低密度、高檔住房建設(shè)。對(duì)中低價(jià)位普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目在供應(yīng)土地前，由市規(guī)劃局依據(jù)規(guī)劃出具建筑高度、容積率、建筑密度、綠地率等規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，市建設(shè)部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)提出住房銷售價(jià)位、套型面積等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件，以保障中低價(jià)位、中小套型住房的有效供應(yīng)，保持中低收入家庭購(gòu)房需求。
    （三）加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃許可監(jiān)管。對(duì)兩年內(nèi)未開(kāi)工的住房項(xiàng)目，要再次進(jìn)行規(guī)劃審查，對(duì)不符合規(guī)劃許可的項(xiàng)目要堅(jiān)決予以撤銷。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中各種違反城市規(guī)劃法律法規(guī)的行為，要依法查處并追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。
    二、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控，嚴(yán)格土地管理
    （四）加大對(duì)閑置土地的清理力度，切實(shí)制止囤積土地行為，嚴(yán)格執(zhí)行法律規(guī)定，對(duì)超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未開(kāi)工建設(shè)的，征收土地閑置費(fèi)；滿兩年未開(kāi)工建設(shè)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。
    （五）規(guī)范土地出讓公告和合同的內(nèi)容，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)監(jiān)管，對(duì)違反土地出讓合同約定或有關(guān)規(guī)定的，依法追究違法違約違規(guī)責(zé)任。
    三、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范市場(chǎng)秩序
    （六）嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理。對(duì)未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)或者超越其資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的，一律暫停開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。如有此類情況，必須在10日內(nèi)到市建設(shè)局補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)并接受處理；逾期不辦的將按《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定予以嚴(yán)肅查處。
    （七）積極推進(jìn)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)建設(shè)。房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)逐步推行“預(yù)售許可申請(qǐng)審批—— 商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案”等網(wǎng)上審批業(yè)務(wù)，所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)須在年內(nèi)完成網(wǎng)上系統(tǒng)建設(shè)。
    （八）強(qiáng)化商品房交付管理和工程竣工驗(yàn)收備案。各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須按要求建設(shè)好各項(xiàng)配套設(shè)施，完成消防、規(guī)劃、人防、物業(yè)、竣工備案等法定的單項(xiàng)驗(yàn)收工作，單項(xiàng)驗(yàn)收不合格的，房地產(chǎn)管理部門(mén)不得辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同登記備案手續(xù)。分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，須在完成永久水、電、市政及煤氣、通信、通郵等生活必需的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)并經(jīng)相關(guān)職能部門(mén)驗(yàn)收合格后，方可將房屋交付業(yè)主使用。
    （九）加強(qiáng)商品房廣告管理。凡未取得《商品房預(yù)售許可證》的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，一律不得以任何名目發(fā)布商品房預(yù)銷售廣告。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的各類商品房廣告中明示及承諾的內(nèi)容和事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與購(gòu)房者在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中予以明確。商品房預(yù)售廣告及樓盤(pán)說(shuō)明書(shū)必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)企業(yè)利用廣告制造虛假信息、惡意炒作，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴(yán)肅查處。
    （十）加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，依法嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在商品房預(yù)售前向市房地產(chǎn)管理處領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》。凡未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不得以任何方式進(jìn)行預(yù)售或內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，不得以任何方式取得任何款項(xiàng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得《商品房預(yù)售許可證》后進(jìn)行商品房預(yù)售的，必須與承購(gòu)人簽訂由江蘇省建設(shè)廳、工商行政管理局監(jiān)制的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同內(nèi)容必須填全、填實(shí)，不得涂改。嚴(yán)禁以會(huì)員卡、貴賓卡、選房號(hào)牌等任何形式變相預(yù)售商品房。此前已發(fā)生的，相關(guān)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須立即糾正。對(duì)虛構(gòu)買(mǎi)賣(mài)合同，囤積房源，發(fā)布不實(shí)價(jià)格和銷售進(jìn)度信息，惡意抬高房?jī)r(jià)，誘騙消費(fèi)者爭(zhēng)購(gòu)，以及不履行開(kāi)工時(shí)間、竣工時(shí)間、銷售價(jià)格（位）和套型面積控制性項(xiàng)目建設(shè)要求的，將公開(kāi)予以曝光。對(duì)一些情節(jié)嚴(yán)重，性質(zhì)惡劣的，將依法從嚴(yán)查處。
    （十一）嚴(yán)格商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在與承購(gòu)人簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》之日起30日內(nèi)，必須到市房地產(chǎn)管理處辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同登記備案手續(xù)，從2005年1月1日起預(yù)售的商品房，必須進(jìn)行登記備案，房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人必須一致，市房屋權(quán)屬登記部門(mén)在受理商品房權(quán)屬登記申請(qǐng)時(shí)應(yīng)認(rèn)真審核把關(guān)。
    （十二）禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購(gòu)人未取得房屋所有權(quán)證前，房產(chǎn)管理部門(mén)不能為其辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。實(shí)行實(shí)名制購(gòu)房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)審核購(gòu)房人的身份證明，一經(jīng)登記不得擅自更改購(gòu)房者姓名，否則將按有關(guān)規(guī)定予以嚴(yán)肅處理。
    （十三）推行房地產(chǎn)交易價(jià)格市場(chǎng)評(píng)估制度。在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，對(duì)于申報(bào)價(jià)格明顯低于或高于同區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的，須出具具有評(píng)估資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的交易價(jià)格評(píng)估報(bào)告，房地產(chǎn)交易鑒證部門(mén)應(yīng)以報(bào)告期內(nèi)的評(píng)估價(jià)格辦理登記手續(xù)，依法收取相關(guān)稅費(fèi)。每年年底前市房地產(chǎn)管理處應(yīng)會(huì)同財(cái)政、物價(jià)等部門(mén)對(duì)全市房屋交易價(jià)格及收費(fèi)進(jìn)行核查，對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方串通、工作人員徇私舞弊造成國(guó)家稅費(fèi)流失的，按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)肅處理。
    （十四）嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)采用不過(guò)戶方式進(jìn)行房屋置換和收購(gòu)業(yè)務(wù)。中介機(jī)構(gòu)在從事房屋置換和收購(gòu)業(yè)務(wù)時(shí)，中介機(jī)構(gòu)所取得的房屋，必須按照《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權(quán)鑒證手續(xù)，未經(jīng)過(guò)戶的房屋一律不得再次上市銷售。
    （十五）實(shí)行房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)備案制度。凡從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的相關(guān)機(jī)構(gòu)，須持以下資料于今年8月底前向市房地產(chǎn)管理處申請(qǐng)備案。
    1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
    2、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的《房屋所有權(quán)證》或租賃證明復(fù)印件；
    3、注冊(cè)資金不低于10萬(wàn)元，如果開(kāi)展商品房代理銷售業(yè)務(wù)，注冊(cè)資金不低于50萬(wàn)元的驗(yàn)資報(bào)告；
    4、兩個(gè)以上在本機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或經(jīng)紀(jì)人協(xié)理證明文件。設(shè)立分部的，每個(gè)分部應(yīng)增加一定比例的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或經(jīng)紀(jì)人協(xié)理。
    經(jīng)查驗(yàn)，資料齊全的，市房地產(chǎn)管理處應(yīng)在7個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)《房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)備案證書(shū)》。未經(jīng)備案的將依照《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，會(huì)同有關(guān)部門(mén)責(zé)令停止房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，并依法處以罰款，同時(shí)房屋權(quán)屬部門(mén)不得受理其代理的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。
    外地房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)到本市開(kāi)展業(yè)務(wù)的，也應(yīng)進(jìn)行備案。
    （十六）實(shí)行房地產(chǎn)中介服務(wù)執(zhí)業(yè)人員持證上崗制度。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)人員應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的中介服務(wù)執(zhí)業(yè)資格，實(shí)行持證上崗。自2005年10月1日起未取得上崗證的人員，房屋權(quán)屬登記部門(mén)不得受理其代理的房產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。領(lǐng)取中介服務(wù)執(zhí)業(yè)人員上崗證應(yīng)向市房地產(chǎn)管理處提供以下資料：
    1、本人房地產(chǎn)中介服務(wù)資格證書(shū)；
    2、與所在房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂的勞動(dòng)合同；
    3、二寸免冠照片兩張。
    （十七）落實(shí)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)責(zé)任。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)人員承辦業(yè)務(wù)，由其所在的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書(shū)面中介服務(wù)合同。因中介機(jī)構(gòu)服務(wù)人員過(guò)錯(cuò)，造成當(dāng)事人損失的，按照建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定處理。
    （十八）建立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)誠(chéng)信檔案和網(wǎng)絡(luò)查詢系統(tǒng)。對(duì)通過(guò)備案和年度檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，將通過(guò)媒體向社會(huì)公布，并將房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員資信情況輸入泰興建設(shè)信息網(wǎng)（http://www.txcin.gov.cn），供市民查詢。對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員的違法違規(guī)行為，將進(jìn)行嚴(yán)肅查處，直至注銷執(zhí)業(yè)資格。
    四、調(diào)整稅收政策，嚴(yán)格稅收征管
    （十九）充分運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大對(duì)投機(jī)性和投資性購(gòu)房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。
    （二十）自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)兩年（含兩年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)兩年（含兩年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。
    普通住房與非普通住房的界定辦法依照泰州市的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
    五、加強(qiáng)商品房?jī)r(jià)格監(jiān)管，規(guī)范價(jià)格行為
    （二十一）市物價(jià)局要加強(qiáng)對(duì)普通住宅商品房和經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格管理。在核定普通住宅商品房和經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格時(shí)，要嚴(yán)格執(zhí)行《泰興市商品房?jī)r(jià)格管理實(shí)施辦法》（泰政發(fā)[2004]112號(hào)），綜合考慮社會(huì)平均成本、市場(chǎng)情況、承受度、漲幅等情況，合理確定住房?jī)r(jià)格，規(guī)范住房?jī)r(jià)格行為。
    （二十二）要建立商品住宅價(jià)格的社會(huì)約束機(jī)制。市物價(jià)局要重點(diǎn)開(kāi)展對(duì)商品住宅社會(huì)平均成本的監(jiān)審，定期測(cè)算我市不同區(qū)位商品住宅的社會(huì)平均成本；加強(qiáng)對(duì)涉及商品房各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)的監(jiān)審，強(qiáng)化對(duì)管道燃?xì)�、自�?lái)水、電力、電話、有線或光纜電視等壟斷性行業(yè)的價(jià)格監(jiān)管，降低商品房成本，減輕房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房人的負(fù)擔(dān)。
    （二十三）加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中各種價(jià)格欺詐、牟取暴利、期房炒作等違法行為的查處力度，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擅自提價(jià)銷售、不明碼標(biāo)價(jià)、通過(guò)中介機(jī)構(gòu)哄抬房?jī)r(jià)的行為，一經(jīng)查實(shí)，從嚴(yán)查處。
    六、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)
    （二十四）金融機(jī)構(gòu)要采取有效措施，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的信貸管理，調(diào)整和改善房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制不合理的房地產(chǎn)貸款需求，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。
    （二十五）建立各類信貸業(yè)務(wù)的盡職和問(wèn)責(zé)制度，切實(shí)加強(qiáng)貸前調(diào)查、貸時(shí)審查和貸后檢查的盡職工作，糾正違規(guī)放貸行為。
    （二十六）金融機(jī)構(gòu)要積極配合市建設(shè)局、房地產(chǎn)管理處對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售款的專項(xiàng)檢查，確保預(yù)售款在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格之前只能用于支付預(yù)售商品房的開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用。
    七、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善信息披露制度
    （二十七）市建設(shè)局、房地產(chǎn)管理處要加快建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)特別是商品住房市場(chǎng)運(yùn)行情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，加強(qiáng)對(duì)市區(qū)各類地段同品質(zhì)房屋銷售價(jià)格及租賃價(jià)格變動(dòng)情況的分析，準(zhǔn)確判斷房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)。
    （二十八）市國(guó)土資源局要建立和完善土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)用地供應(yīng)、土地價(jià)格變動(dòng)情況的監(jiān)測(cè)分析，科學(xué)預(yù)測(cè)商品住房對(duì)土地的需求，合理供應(yīng)土地。
    （二十九）加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，增強(qiáng)政策透明度，穩(wěn)定市場(chǎng)心理預(yù)期，促進(jìn)市場(chǎng)理性發(fā)展。
    以上通知，希即知照?qǐng)?zhí)行。

二OO五年七月六日